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为什么我在澳洲30年,没有买过一套单独的公寓?

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我平常被问到的最多的问题就是:为什么?为什么金先生您不买公寓,也不开发公寓?

从1989年我在澳大利亚墨尔本买下自己的第一栋别墅开始,我就迷上了在澳洲做房地产投资,30年里,我还买过许许多多的房子,有别墅,有商铺和商业大楼,还有农场,等等,却从来没有买过一套单独的公寓。而我自己做大型土地开发也有近20年了,但只开发别墅,从来不会开发公寓。


因此,我平常被问到的最多的问题就是:为什么?为什么金先生您不买公寓,也不开发公寓?


其实,我与很多公寓开发商都是朋友,多年前他们还会推荐我买公寓,并提出将自己的“私留户型”让给我。我始终不为所动。





犹太老师亲传的“秘诀”


我不买公寓的“执念”既来自我房产投资路上遇到的犹太老师,也跟我曾经在墨尔本Flemington区一口气买下的那12套连在一起的公寓有关。


记得八十年代末、九十年代初的时候,我在墨尔本连续开了6家中医诊所,也买了许多的房子,其中有3家诊所的房子是直接买下来的。

1990年,我(左5)与中医诊所的员工们


比如墨尔本Doncaster区的那家诊所,我当时用24万澳币买下,几年后以100多万澳币的价格卖掉的;还有一家在Moorabbin区,当时花了30多万澳币买下,也是在涨到100多万时卖掉的。那时才开始觉得,自己已经慢慢在房地产上做出点名堂了。不过,最终我能成为澳洲房地产方面的专家,我还是要感谢我的老师,我的犹太老师!



1988年7月,我来墨尔本的第二年就在下围棋时认识了一个犹太小伙子,叫迪米。他在几次挑战我围棋都败北后,决心拜我为师。没想到在后来的交谈中,我惊奇地发现迪米虽然才20岁出头,已经在墨尔本买了3套房子!


迪米为了感谢我倾囊相授围棋秘诀,也悄悄给我传授了一个买房秘诀:金先生,在澳洲做房地产很简单,你只需要买有地的房子,并且一定要买有地的房子,绝不要买公寓!


为什么?犹太人迪米告诉我说,所谓房地产的增值,并不是建筑物的增值。建筑物是以每年2.5%的速度折旧的,永远不增值。也就是说建筑物本身没有任何价值,只是帮你收租金的,现金流可能比较好,但是想要通过投资房地产挣大钱,则一定要买土地,也就是说一定要买别墅!



迪米还告诉我,他们犹太人都是买一栋守一栋。他们还喜欢一次买一大片房子,10套或者20套,甚至会把一整个街区一起买下来。所以我很佩服他们,他们这个方法很聪明,赚钱赚得很厉害。


世界上的犹太人,不管在澳洲,还是美国、欧洲国家和新西兰、加拿大,等等,都掌握着重要的经济来源。包括我很佩服的犹太人巴菲特,也是有着强人眼光,能够看见未来。


聪明的犹太人——巴菲特



有关12套公寓的“美丽错误”

30年的澳洲房地产投资中,我虽然从未买过一套单独的公寓,但是我却买过12套连在一起的公寓,那是我投资中一个“美丽的错误”。


我记得2年前,我在澳中集团总部办过一个财富讲座。那天,偌大一个会议室增设了比往常多3倍的椅子,还是座无虚席,很多人挤在会议室外面,他们都非常想听听在澳洲投资房地产有什么秘诀。



当时,我问在座的投资者,在买房子的时候是喜欢买公寓还是喜欢买house(别墅)?大家众说纷纭。恰好,在座的一位先生既买了公寓也买了别墅。


我问他:“你为什么买公寓呢?”

“没钱啊。”那位先生爽朗地给出了答案,在座的投资者们听完都不禁笑出声来。

“那后来为什么又买了别墅呢?”我追问。

“有钱了!” 那位先生答完,自己也忍不住笑了。


他简短而又风趣的回答引来阵阵笑声,却也博得大家频频点头赞同。确实,没钱和有钱,简单的几个字蕴含着无限的真理。如果有足够的财力,在澳洲买房确实要首选别墅,因为别墅包含地皮,且是永久产权。



1998年,我用150万左右澳元在墨尔本Flemington区买下了12套公寓,每套12.5万澳元。这些公寓位处墨尔本大学附近,位置非常好。当时的Flemington区,公寓价格基本在12.5万澳元左右,别墅是15万澳元,两者只相差近3万。然而20年过去,1套别墅如今已经涨到了150多万澳元,1套公寓却只涨到了40万澳元,之间至少相差110万。


也就是说,当年我是用150万澳币买下了12套公寓,20年后涨到了480万澳币,20年间只赚了330万澳币。


但如果我是用那150万买了临近的别墅,可买10套,如今价值至少在1500万澳币,可以赚1350万澳币!


330万澳币对比1350万澳币,公寓和别墅的回报显而易见!


我讲到这里时,在座的投资者一阵唏嘘,都为我少赚的那1000多万澳币感到惋惜。可是我却说:这12套公寓投资看起来我是犯了个错误,但我却觉得这个错误很美丽。大家猜猜为什么?


现场的投资者们纷纷猜测,有人说之所以“美丽”,是因为我买到了一个教训,还有人戏言称我是通过这次投资他认识了女朋友,但最终一位颇具眼光的男士一语道破——“我猜你可能当时一起买下了地。”


确实如此,我从来没有忘记过我那位犹太老师的忠告——要买带地的房子。因此,我投资的那那12套的公寓正式建在一个完整的地块上,都被我买了下来。如今,单是那块地的市值就在2000万澳元以上。所以,所谓的“错误”,其实还是一场稳准的投资。



后记

Afterword

在澳洲投资房地产,我除了建议大家一定要购买带有土地的房子,还建议大家一定要长期持有,不要几年时间赚了一点就卖掉,会非常可惜。比如,你现在购买墨尔本西南区的一套60万澳币的别墅,可能在几十年后,在你退休的时候,就增值到了460万澳币,甚至600百万澳币!长期持有,也是投资澳洲房产的秘诀之一!


此外,澳洲房地产越来越被认为是具有“压舱石”作用的一项投资,不仅因为其数十年来风雨难撼、稳定增值的抗风险性,更重要的是对澳洲房地产的投资不在CRS审查之列,这也是对私有财产的很好的保护。



作者简介



金凯平,澳中集团董事局主席、澳中房地产协会会长、全球财富精英俱乐部会长、任澳大利亚维州政府民族企业顾问12年、澳大利亚华人财富基金会会长。


30年前怀揣区区1000澳元逐梦澳大利亚,创办澳中集团。作为最早一批海外创业的华人企业家,金凯平先生不负初心,搭通了澳中两国的经济文化桥梁,在商业投资中屡屡创造奇迹,并著有四本畅销书,《澳洲梦》、《中国人在澳洲做地主》、《中国贸易指南》(英文)和《与中华人民共和国谈判》(英文)。联邦移民部前部长Rudock曾写信称赞他为“澳大利亚新移民在澳创业的成功典范”。


金凯平领导的澳中集团已深耕澳大利亚墨尔本30余年,投资了数百万平方米的住宅用地,并将在未来购入数千万平方米的住宅用地,你想加入这一行列吗?


澳洲房地产目前正处于抄底的好时机,并且进入到了争分夺秒的阶段。如果您也需要购买澳洲房产,请与我们联系!

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编辑:Esme


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