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在澳洲买地建房,要扫什么雷?——小地购买经验篇


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在澳洲做房地产投资与开发30多年,我深知买到一块好地的不易。今天,我主要跟大家分享一些自己在澳洲买地建房的选地经验。

在澳洲投资房地产,土地永远是重中之重。我们口中的“买房”,在澳洲来讲其实就是“买地”。


在澳洲,房子,也就是土地上的建筑物,是以每年2.5%的速度折旧的附属品,并不增值;而土地则是永久产权,是可以世代相传并且不用交遗产税的家族资产,也是房地产增值的源泉!


在澳洲做房地产投资与开发30多年,我深知买到一块好地的不易。今天,我主要跟大家分享一些自己在澳洲买地建房,或者做小型开发的相关选地经验,也就是——小地的选地经验


我的朋友李总曾经在墨尔本东南区一个非常好的地段买了一块地,买地的时候中介承诺说,这块地已经拿到批文,可以盖6套联排别墅。李总听后二话不说就付钱了。


没想到地买下来后,周围邻居无论如何都不同意他盖这么多,理由五花八门:有人觉得自己家旁边一下子多出6套房,将来住的人太多会感到不安全;有的人认为这些房子太密集会影响自家房子的光线,等等。其中,最重要的一条反对意见,直接导致了李总放弃了这块地——房屋外观风格与街区风格不符。


的确,李总后来一查,自己买的这块地处于文物覆盖区,其房屋外观、颜色都被要求与整个街区保持一致。这样一来,他的建筑成本会增加很多。思前想后,李总卖掉了这块地。


那么,在澳洲选一块好地,究竟都需要注意哪些问题呢?



买地扫雷第一步:位置



在澳洲,房产不仅只是人们的一个居住场所,而且是一个投资的工具,买入时必须考虑未来的增值潜力。因此,买地时要扫的第一个雷就是——位置。



我们这里所说的位置,不仅指地皮所处的自然环境和社会环境。自然环境包括地势、朝向、景致和绿化;社会环境包括医院、学校、购物和交通设施等。最重要的是,这块地皮是否存在潜在的隐患,影响其未来增值。



具体而言,要严格分析地块是否处于以下位置中:


1.  土著区


澳大利亚对于土著居民的保护非常严格,无论是民权还是土地权,加之文化、习俗等方面的差异,选地还应避免在土著聚集区,以免后期自住、转手不便。



2.  文物覆盖区


出于文物覆盖区的建筑,不能随意改建或重建,对其外墙颜色,沿街立面,屋顶形式等的改造,都受到限制。



3.  自然植被覆盖区


地块面积相对较大,并不意味着能盖更大、更多的房子。比如处于自然植被覆盖区地块上的大树等,是不能随意砍伐的,而且对于场地挖土填埋也有具体要求。




买地扫雷第二步:细节



不同地块的情况千差万别,有时候一个被忽略的小细节也会对地块的增值潜力造成很大影响。举例来说:


1.  污水管

在公共用地上的污水井和污水管道一般会要求有一米的强制性隔离带。在很多老城区的污水井会离地块边界很近,这就会把一部分隔离带挤到要开发的地块上,从而影响地块可开发面积。


2.  电缆

这里讲的指地下电缆和电线杆电线。一般来说电缆的隔离带宽是三米(从电缆的位置算起)。如果电线离地块边界太近,也会造成地块上可利用面积的减少。


3.  斜坡

避免地块坡度过大,否则会产生额外的建筑支出,因为要做挖土或填埋还要做挡土墙和工程设计。


4.  主路

同一个区域不同位置的地块价格差距有时会很大。尽量不要选择主路旁边的地块,并且要注意远离高速路。同时,紧邻地块为荒地的也要引起注意,因为可能有“隐疾”。



后记



想要选择一块称心如意、升值潜力大的地,的确不是一件容易的事,方方面面都要考虑齐全。尤其是对买地做小型开发的朋友来说,买地本就是大额投资,买之前忽略的一个小问题,在日后有可能会造成大损失。


总之,只要地块选择正确,房地产是一定会给你理想的回报的!



作者简介



金凯平,澳中集团董事局主席、澳中房地产协会会长、全球财富精英俱乐部会长、任澳大利亚维州政府民族企业顾问12年、澳大利亚华人财富基金会会长。


30年前怀揣区区1000澳元逐梦澳大利亚,创办澳中集团。作为最早一批海外创业的华人企业家,金凯平先生不负初心,搭通了澳中两国的经济文化桥梁,在商业投资中屡屡创造奇迹,并著有四本畅销书,《澳洲梦》、《中国人在澳洲做地主》、《中国贸易指南》(英文)和《与中华人民共和国谈判》(英文)。联邦移民部前部长Rudock曾写信称赞他为“澳大利亚新移民在澳创业的成功典范”。


金凯平领导的澳中集团已深耕澳大利亚墨尔本30余年,投资了数百万平方米的住宅用地,并将在未来购入数千万平方米的住宅用地,你想加入这一行列吗?


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