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干货| 在澳洲买地建房之旧房推倒重建篇


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在澳洲,很多人都喜欢买一块地,建造属于自己的房子,或者干脆把建房当成一个生意,多建几套卖出赚钱。

引子:


上周六,澳中集团的客户宋先生非常高兴,因为他在墨尔本的7套联排别墅正式落成了,并且已经基本预售一空!这也是宋先生移民澳洲后第一次尝试做小型开发。


​如今,越来越多的华人新移民开始投入澳洲地产开发行业,从事一些中小型地产开发。不过,根据统计,华人投资在首次进行独立小型开发时,往往会因为对异国各项政策法规的生疏,以及缺乏本地经验等而“交学费”,真正实现盈利的人,比例不及一半。因此,新移民宋先生的成功令人欣喜,他的经验也值得借鉴。


宋先生的7套联排别墅




  新移民,想在澳洲做房地产开发  


新移民宋先生此前在国内就是做房地产的,来到澳洲后,他迫不及待想过一把小型开发的瘾。不过宋先生为人谨慎,他到墨尔本以后花了整整一个月的时间看地,最后选出了3块比较满意的。



在挑选建筑商时,宋先生也花费了不少时间,最终经过朋友推荐以及自己的调查佐证,选择了在澳洲成立31年的老牌房地产公司——澳中集团。


宋先生知道,澳中集团不仅自己做开发,其专业的建筑团队也承接各种类型开发,例如联排别墅、商业中心、幼儿园和养老院,等等。


澳中集团的建筑团队了解到,宋先生初步选好了地想开发几套联排别墅,但他并不打算自住,而主要是想“练练手”,把这次开发当成他进军澳洲房地产开发领域的一次试水。那么对于宋先生来说,盈利是首要目的。于是,我们开始帮他一起分析他选中的3块地,并定下了一块最适合他的:


1. 位置好:

与周边交通设施、学校、医院、商场的距离都很理想,利于出售;


2. 地势好:

地势平整,可避免特殊设计的成本以及额外的土地填挖成本;


3. 背景好:

不存在当地政府可能具有的一些特殊要求,从而对开发面积造成影响。也就是说,这块地可以得到最大化利用,共可开发7套联排别墅!



做完前期调研,接下来就进入到了合同签订、设计规划、递交批文、建筑成本精算、施工、验房交割等阶段。每一步,宋先生都亲自参与。房子落成后,宋先生感叹:“如果不是有澳中集团的建筑团队帮忙,真的很难想象我的房子可以这么顺利的造好!”


宋先生之所以有此感慨,是因为他身边确实有几个朋友在初次尝试小型开发时,不仅没赚钱,还赔了不少。宋先生说,之前他有一个朋友想建造的4套联排别墅,从开工到现在已经4年多了,还是因为种种原因迟迟不能完工。





   规矩多,澳洲建房这些事不可不知  


在澳洲,很多人都喜欢买一块地,建造属于自己的房子,或者干脆把建房当成一个生意,多建几套卖出赚钱。不过,在澳洲自己建房,尤其是买旧房后推倒重建,并非易事,这个过程中将会遇到的种种问题及困难,并非是新移民或没有澳洲建房经验的客户所能轻易解决的。其中,最关键的异国法律、人文理念和语言障碍,可能会导致购买旧别墅客户在重建问题上进退两难,甚至造成损失。


图片仅供参考


澳中集团的客户李小姐,就曾经在自己建房的过程中吃过亏。李小姐2013年时尝试过自己做小型开发,她在墨尔本东南区买下一栋旧别墅。


李小姐是看中了这座房子的土地面积很大,想要推倒后新建3栋联排别墅。没想到,她设计方案三番五次被Council驳回。最主要的原因是李小姐购买的旧房子处于低密度住宅区(Low Density Residential),根据规定,她可以选择将旧房推倒重建,可以单层改双层,但就是不允许建造联排别墅。经过半年的挣扎无果后,李小姐不得不将这里卖了出去,白白浪费了很多设计成本和时间成本。


从那以后,李小姐对小型开发就提不起兴趣了,总觉得不如跟着澳中集团投资地产项目省心省力,而且旱涝保收。




其实,在买旧房进行推倒重建时,还有很多事项需要注意。因此,我们建议您在购买旧房之前,就要详细了解该房屋的各项情况。例如房屋是否存在以下情况:


国家遗产区/保护区(Heritage zone/conservation zone)


在准备买一个旧房推到重建的时候一定要特别注意文化遗产这个问题。澳洲当地的政府对于建筑文化遗产是保护的,是不允许拆掉的,所以很多买家可能会以很优惠的价格买到了这种房子,但如果想推倒重建,或者再次利用和开发都会受到阻碍。例如,刘太太10年前在墨尔本的Kew区购买了一套维多利亚风格的豪宅,就是受到严格的文化遗产保护的,不仅不可以推倒重建,还要时刻注意房屋的外观和内部装修都保持原有风格。


图片仅供参考



地役权(Easement)


澳洲政府对于建房有很多细致的规定,很多时候只有当自己亲身经历才会惊觉:还有这样的规定?!


地役权(Easement)这个问题,不涉及到具体细节的话,容易被忽略,因为地役权只是一个统称,需要针对具体细节来探讨。比如有可能涉及污水渠问题、高压电线问题等。政府的规定就是地役权范围里不能建任何东西,此外他们有权根据需要在你的地界上开挖(概率很小,但遇上了就是麻烦的)。




积水区(Flood Zone)


曾经是容易积水区的土地,土壤情况不会太好,泥土太多,而石头太少,在这样土地上建房会贵很多。



火灾易发区域(Bush Fire Zone)


如果您购买的旧房子处于火灾易发区域的话,重建时也会被要求新房所有窗子需要加很密的金属网,相信很多人不会喜欢这样的感觉。



总而言之,在澳洲买地建房时,还是需要综合考虑地块的信息,并且根据自己房屋所属Council的情况和自己的目标、时间、成本来具体规划。




澳中集团简介:


金凯平先生领导的澳中集团,是扎根澳大利亚墨尔本30年的综合商业集团,在房地产开发领域积累的丰厚的经验,截至目前累计独立和合作开发土地面积超过300万平方米。


澳中集团在长期与澳洲的州市两级政府、规划部门、工程公司、建筑商和土地开发咨询公司的合作中,形成了一个系统、高效的开发网络。主要开发项目有:独栋别墅、联排别墅、商业中心、养老院,幼儿园,办公楼等的开发建造,等等。


不仅如此,澳中集团还与澳洲当地多家知名建筑公司建立了深厚、稳健的合作关系,不仅能够能为客户提供房屋建筑的整套服务,包括设计、建筑、装修、验房、维护等,而且确保对于房屋建筑质量的严格把控贯穿整个建筑过程的始终,使客户置业安心、居住舒心。




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具备25年建筑行业经验, 高级项目经理。出于本职工作的自豪感和责任感, Sam 认为每个项目的成功关键就在于对质量和时间的足够把控。


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编辑:Esme


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