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热议:如果有300万人民币,在澳洲全款买1套房,还是贷款买2套?


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俗话讲以小博大,四两拨千斤。房屋贷款旨在用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲,自然是贷款购房益处多。

我开设了“金凯平说澳洲”专栏后,吸引了一批想要了解澳洲的朋友,我知道他们还自发成立了微信讨论群。最近,他们在群里热议一个非常有意思的话题,就是:在拥有300万人民币的情况下,是全款买一套别墅好,还是贷款买2套别墅好。

大家伙儿在群里各抒己见,讨论的非常热闹。


正方观点是买1套,持这样观点的朋友都是不愿负债的。他们认为全款买一套后,出租后每年产生的都是正收入,而且还能享受稳定的房产增值,可以说是旱涝保收。

反方观点是买2套,他们觉得想要最大化实现财富增值,就要巧妙利用金融杠杆来投资。如果贷款购买2套,短期来看租金只能抵消贷款,或许一时不能产生正收入,但是按照墨尔本别墅价格增长规律,2套房产的增值,要远远大于眼前的一点点租金收益。



能买2套,就不要只买1套

他们之所以产生这样的讨论,是因为大家知道我的澳中集团今年在澳洲墨尔本开发的别墅项目云锦华庭的售价,大约就在50到60万澳币,人民币300万完全可以买下。其中一位朋友就是因为全款购买了房产,跟大家分享时,有人提醒他贷款其实更划算。由此,更多人加入进来,围绕贷款与不贷款展开了一场声势浩大的讨论。

两方相持不下,最后就都来问我是怎么看待这个问题。

我的观点很简单:能贷款买2套,就不要只买1套。

我们都知道,在澳洲,尤其是墨尔本,别墅是当地的主流刚需住宅。澳洲本地人都喜欢住在郊区带花园的别墅里,闲时打理花园侍弄花草,一大家子人其乐融融。况且,墨尔本的普通别墅性价比其实很高,可以说是澳洲最高的。在墨尔本这样的国际化大都市里,通常50万、60万澳币,也就是300万人民币左右,就能买到不错的4房、2卫、2车位的别墅了(这里我们讲的是刚需型别墅住宅,豪宅不在讨论范围内)。


与此同时,澳洲作为一个成熟、发达的英联邦国家,其房地产市场存在的风险,在国际上来说都是非常小的,尽管每隔几年可能会产生一个价格调整期,但房价指数在过去几十年一直是整体上扬,相对来说基本上没什么风险。我有一个朋友,他人常年在新西兰工作,但是却在墨尔本买了2套别墅。因为他觉得澳洲的房地产市场,尤其是墨尔本的市场,不仅大,而且很稳,想要资产保值增值,选择在墨尔本投资是最明智的。


贷款购房好处多,税收、增值享双赢

比如云锦华庭的别墅,是位于墨尔本西南区,这里是墨尔本房产的价格洼地。比起已经发展过于成熟、房价动辄几百万澳元起跳的东南区,云锦华庭入市门槛低,且有着非常大的增长空间。所以,以较低的价格,在价格洼地投资2套澳洲本地的刚需别墅,不仅享受的是2套房产的增值,而且每年在税收方面有很大的优惠。从长远来说,是非常划算的。


现在,有很多海外人士会在澳洲买投资房,但是很多人并不知道如何充分利用澳大利亚现有税收政策将房产投资的利益最大化。如果仅仅按照国内的经验来投资澳洲房产,有时候可能会在无形中损失甚至几千,甚至几万澳元。

比如我最近遇到一位客户,她的故事很有意思,她原本也是想要花60万澳币(约合300万人民币)全款购买一套别墅,但是在做决定前她问了我的意见后,就果断改变了想法要贷款买2套,具体原因有三:



第一,贷款买房可以避免每年交收入税。

如果在澳洲全款付清买房,出租后根据澳大利亚的税收法律,每年租金都是要按比例缴纳交收入税的。但是,出租物业可以享有物业的各项开支抵税的优惠,如果租金收入低过支出(包括管理费,保险费,贷款利息,物业折旧等),业主可用这个亏损金额减免,甚至完全规避收入所得税,同时享有稳健的资产增值。

第二,贷款买房可以在未来少交增值税。

在未来,房屋增值出售后要缴纳一笔不菲的增值税,但是这个增值税可以用以往贷款利息来抵扣,就可以少交很多。

第三,2套房享受的是双倍增值。

现在价值60万澳币的一套别墅,在几年后翻倍到120万澳币,你赚了60万;但是2套房则是翻倍到240万,即便扣除持有期间的成本和贷款利息,赚到的钱也远比一套房要多得多。

俗话讲以小博大,四两拨千斤。房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用,用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲,自然是贷款购房益处多。


后记:

一直以来,我都很鼓励大家利用金融杠杆去提高自己的资产比例。但我并不提倡大家把杠杆用得很大,相反,我希望你用在风险最小的范围内。比如本篇文章提到的。用300万元人民币左右,在墨尔本贷款2套房子,贷款比例只在50%~60%,可以说非常安全。

因此,我也建议国内的朋友们不要怕每月还贷款麻烦,就图省事全款买房,要知道你觉得麻烦的很多事情都是会有专人帮你打理的,澳中集团就有一支专业的服务团队在管理着客户过千套房产的大小事宜,完全不用客户自己操心,只需要坐享升值。

如果你也有关于澳洲房产的相关问题,欢迎给我留言!



作者简介



金凯平

澳中集团董事局主席、澳中房地产协会会长、全球财富精英俱乐部会长、任澳大利亚维州政府民族企业顾问12年、澳大利亚华人财富基金会会长。

30年前怀揣区区1000澳元逐梦澳大利亚,创办澳中集团。作为最早一批海外创业的华人企业家,金凯平先生不负初心,搭通了澳中两国的经济文化桥梁,在商业投资中屡屡创造奇迹,并著有四本畅销书,《澳洲梦》、《中国人在澳洲做地主》、《中国贸易指南》(英文)和《与中华人民共和国谈判》(英文)。联邦移民部前部长Rudock曾写信称赞他为“澳大利亚新移民在澳创业的成功典范”。

金凯平领导的澳中集团已深耕澳大利亚墨尔本30余年,投资了数百万平方米的住宅用地,并将在未来购入数千万平方米的住宅用地,你想加入这一行列吗?

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