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税务专题一:海外人士在澳洲买房,需要交地税吗?


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地税顾名思义,是针对土地价值征收的国家税收,一年一征缴。以维多利亚州为例,市政委员每2年对土地进行重新估值,评估时间为每01月01日。

澳洲房产受到全世界海外人士、尤其是高净值人士的青睐。

 

澳洲作为一个发达国家,私有财产受到绝对保护,并且法律规定业主拥有永久土地所有权,还不存在遗产税,这是澳洲房地产最为诱人的地方。


大约从十几年前年开始,世界各地前往澳大利亚投资房地产的热潮久久不退,而最早几批吃螃蟹的人,几乎都尝到了资产翻倍的甜头。

 

我身边的非常多的朋友都在澳洲进行了房地产投资,我觉得大家很有必要了解一下房地产相关的税收制度。


今天,我们着重探讨——地税。



什么是土地税(Land Tax)?  


地税顾名思义,是针对土地价值征收的国家税收,一年一征缴。以维多利亚州为例,市政委员每2年对土地进行重新估值,评估时间为每01月01日。



土地税交给谁?


征收方为州地税局(State Revenue Office)。澳大利亚各州地税局是以市政厅(Council)所提供的“土地价值(Site Value)”为基础进行土地税计算的,而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单(CouncilRate Notice)上。



哪些土地要交地税?


用于出租或投资的房产、商用物业如商铺、办公室或工厂、度假屋、空置土地等。



什么是“缺席人士”的土地附加税 


“缺席人士”的土地附加税,一般针对海外买家。从2016年开始,澳大利亚各州地税局对在本国投资房产的“缺席人士(Absentee Owner)”征收相当于土地价值约1.5%的缺席人士土地税附加税(Absentee Owner Surcharge)。不过,每个州出台了不同的细则,税率的具体计算方法也不尽相同,并可能存在征税额度逐年浮动等问题。以价值30万澳币的土地为例,需要缴纳4875澳币的地税,占土地总价值的1.6%。


目前,维州土地税征缴主要针对土地价值高于25万澳元的投资房产。大家可以直接登录维州税局的官网,直接输入所投资的土地价值进行查询。(https://www.e-business.sro.vic.gov.au/calculators/land-tax)


具体地税缴纳标准及数额,还需向会计师或税务专业人士详细咨询。



主动申报 侥幸心理不可存



缺席人士是指非澳洲公民或没有PR(澳洲永久居民身份)、没有长期居住在澳洲,同时上一年度在澳洲没有居住超过半年,或者在上一年的12月31日不在澳洲的海外人士。


自2016年的缺席人士土地附加税政策出台后,在澳大利亚购买了房产的海外人士应主动向地税局申报自己的他国身份,并且主动于每年1月15号之前缴纳相应土地附加税。如果被地税局发现海外投资者没有主动申报并且缴纳地税的话,除了需要补交每年应缴地税,还会面临一定数额的罚款。



我的一位朋友姜总前段时间打电话来,说他这两年一直在国内,也没顾上向州地税局申报什么海外人士身份,没想到最近收到一封信,除了要他补交缺席人士土地附加税外,可能还要交一些罚金。



虽然,针对海外人士增收的土地附加税政策是2016年开始实施的,但是澳大利亚各州的地税局并没有一上来就“穷追猛打”,而是鼓励人们主动申报自己是海外人士,这也是澳大利亚一贯的办事风格——全凭自觉。


因此,很多早期购买房产的投资者难免存有侥幸心理:澳洲房屋千千万,怎么会那么巧查到我?或者像姜总一样,没把每年按时纳税当成一件严肃的事。





土地附加税贵了 投资者反而更高兴了



虽然有的朋友对澳洲地税局出台的针对海外人士加收的土地附加略有微词,但这恰恰代表了澳洲土地的含金量之高。换言之,土地税的税率是根据土地价值计算的。澳洲地税局每2年评估一次土地价值,地税交的越多,意味着自己的投资增值越快,自己资产也在不断增加。


若是一块地买了10年从未涨价到需要交地税的程度,也没赚到钱,投资的意义又何在呢?


姜总这次收到的土地税催缴账单显示,他2009年购买的那座花园洋房,其中土地价值在20万澳元左右。根据地税局规定,土地价值在25万澳元以下的免收土地税。因此,姜总在购买房产后的前几年也没烦心过这个问题。


然而,根据澳大利亚的地税局这次寄过来的土地税缴费账单显示,姜总房屋经评估后,其土地价值经过10年的增值,已经达到了49万澳币。


交税只是土地价值的极小一小部分,与多达24万澳币的土地增值比起来,连零头都不到。更重要的是,市政府对土地的评估价格,会比市场价格普遍低20%-30%。换言之,就是您的土地的实际价值要远远高于被评估的价值。


除此之外,交税还有好处。如果您将来打算卖掉他的房子,是需要缴纳资本增值税的,但该房产生的一切开销,包括曾经缴纳过的土地税都可以获得税务减免。



如果实在不想交税,在满足某些条件的情况下,也确实有一部分人是可以申请豁免“缺席人士”土地税附加税的:


房主拥有澳洲PR(永久居民身份);


长居澳洲:一般指过去一年,房主在澳洲境内停留超过6个月,或上一年的12月31日房主人在澳洲境内。


除此之外,“长居澳洲”的判定还可参考以下因素:

1.一次性待在澳州境内的时间越长表示你越有定居澳洲的意向;

2.待在澳洲的原因:留学,工作等都表示有定居澳洲的意向;

3.是否有家人定居澳洲;

4.是否在澳洲有其他财产,例如澳洲银行账户等;

5.是否参加了当地的社团组织等。

地税局会综合以上的几个大方面去考核你是否属于长居澳洲的人群,从而考虑豁免土地附加税。


以上条件只供参考,实际情况澳大利亚地税局会根据每个人不同的情况进行审核。如果以上的步骤其中任何一项是不确定的,或者您名下的房产是跟其他人联名的,那么最好的办法是如实提供所有土地持有者的身份信息,让地税局来审核评断是否需要支付海外人士土地附加税。





结语



土地有所增值,收益有所增加,交税实属应当。


如果你像姜总一样常居国内,但是还没有主动像州税务局申报自己的海外人士身份,一定要尽早申报,不可存有“也许不会被查”的侥幸心理,避免产生罚款,以及影响你在澳洲的信用记录。


大家可以直接登录维州税局的官网,直接输入所投资的土地价值进行查询。(https://www.e-business.sro.vic.gov.au/calculators/land-tax)

具体地税缴纳标准及数额,还需向会计师或税务专业人士详细咨询。


作者简介



金凯平,澳中集团董事局主席、澳中房地产协会会长、全球财富精英俱乐部会长、任澳大利亚维州政府民族企业顾问12年、澳大利亚华人财富基金会会长。


30年前怀揣区区1000澳元逐梦澳大利亚,创办澳中集团。作为最早一批海外创业的华人企业家,金凯平先生不负初心,搭通了澳中两国的经济文化桥梁,在商业投资中屡屡创造奇迹,并著有四本畅销书,《澳洲梦》、《中国人在澳洲做地主》、《中国贸易指南》(英文)和《与中华人民共和国谈判》(英文)。联邦移民部前部长Rudock曾写信称赞他为“澳大利亚新移民在澳创业的成功典范”。


金凯平领导的澳中集团已深耕澳大利亚墨尔本30余年,投资了数百万平方米的住宅用地,并将在未来购入数千万平方米的住宅用地,你想加入这一行列吗?


澳洲房地产目前正处于抄底的好时机,并且进入到了争分夺秒的阶段。如果您也需要购买澳洲房产,请与我们联系!


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编辑:Esme

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