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澳洲房市观察:散家驻守观望之际,各国地产巨头频频出手——2018前哨站已开打


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整个10月,澳洲的房地产市场都在不断释放出强烈的需求信号。


/ 澳中在线记 厘司



导语


10月17日,《Financial Review(澳洲财经评论时报)》报道了美国租赁巨头Sentinel房地产集团将投资重心对准澳大利亚墨尔本这一重磅消息。


Sentinel集团副总裁迈克尔•史崔克暗示,经过十几个月的调研,他们在墨尔本的土地收购工作即将完成,开发工作不日展开。


在将澳大利亚视为国际扩张的关键市场的国际商业巨头中,Sentinel并不是孤例。一年以来,在对澳洲房地产市场放缓的各类消息不断的同时,各国地产巨头涌入澳大利亚大肆斥资收购土地的报道也频频见诸报端。





澳大利亚房市整体放缓已有一年,不少中小投资者刹住了脚步,站在原地观望。

 

乱花渐欲迷人眼,仿佛昨天对澳洲房产前景疑虑重重的那篇分析文章还热乎着,今天就会有一则地产巨头大规模在澳收购土地的消息跃上报头,让人着实摸不着头脑。

 

最终,还是《澳洲太阳先锋报》十月初的一则评论文章一语点醒梦中人:澳洲房地产市场暗流涌动,留给投资者的机会之窗正在缩小。随着2019年初房市回暖,卖方市场的到来不可避免。





地产开发

看似漫不经心 实则暗暗蓄力


整个10月,澳洲的房地产市场都在不断释放出强烈的需求信号。

 

1011日,亚洲开发商在墨尔本斥资4亿澳元的住宅开发项目正式动工,并且同期继续四处收购土地。

 

1017日,马来西亚一开发商斥资1600万澳元,高价买下墨尔本圣基尔达地区的小型地产项目。销售经纪人表示,他们承接的7个地块在几个月内已全部售出。

 

10月中旬,澳洲本土房地产基金Charter Hall也加紧了步伐,预计融资8000万澳元收购澳洲各地物业。

 

10月下旬,澳大利亚澳中集团2650万的土地项目已正式开启。

 

政策一有变动,就会让个人投资者捂紧了钱袋子,但开发商却从不会错失良机。针对这一现象,澳洲房产专家金凯平先生给出了这样的评价。

 

开发商在寻求新的土地和物业收购时,着眼于宏观因素,例如人口的强劲增长。在以墨尔本为代表的发达城市中,逐年超预期增长的人口为卖方市场的到来奠定了基础。



 


人口增长

为墨尔本注入强劲竞争力



所谓话糙理不糙,在实行土地永久产权制的澳大利亚,地总是卖一块少一块。此时,人口增长就决定了一切经济发展。

 

拨开迷雾回头看,就不难理解为何文章开篇提到的美国租赁巨头Sentinel房地产集团,会把澳大利亚作为重点开发市场,并将业务重心放在墨尔本,而非悉尼或其他城市。这是因为悉尼物业价格已经很高,利润空间有限,而墨尔本的人口增长和经济增长都格外的强劲,将会为Sentinel房地产集团带来巨大利润。

 

墨尔本人口目前已突破500万,并且还在以每年12.5万的数量增加。官方预测,最早在2028年以前,墨尔本就会成为澳大利亚最大的城市。到2050年,墨尔本人口将会增至800万,相当于英国伦敦和美国纽约的规模。



 


带动租房市场日益繁荣的还有不断增长的留学生人群和精英移民。截至今年2月,澳洲留学生人数已经突破50万,比5年前的30.5万增加了63.9%。这个数字还不含盖越来越多为了子女教育移民澳洲的精英人士。

 

以澳大利亚八大为代表的高校,在QS、泰晤士等世界大学排名中,一直所向披靡、表现抢眼。此外,澳中的中小学教育也一直被认为是国际顶尖水准。根据联合国发布的全球幸福指数,在全球青少年幸福指数和全球最适合孩子出生长大国家排名中,澳洲均高居榜首。

 

澳中经济专家金平先生表示,从世界各国的经验来看,高人口增率必然会当地来的可建房需求,以及活的租。通常,25岁至44岁的人群是一个城市租房的主力,而墨尔本这个年龄段的人口占到55%也就是什么Sentinel房地团笃这次战略决策会给带来巨大的利润


潜力地区

房产升值的又一大诱因 

 

房价无论如何波动,总有人能赚到钱。就好比无论股市如何起伏,也始终有人赚到钱一样。即使同样在墨尔本,不同的区域、不同的房屋类型都会带来不同的结果。

 

澳大利亚房地产分析公司CoreLogic的房价指数显示,在过去半年内,墨尔本房价呈现出下滑趋势,跌幅平均达到2%。但值得注意的是,不同地区的表现差别巨大。

 

以墨尔本西南区逆市飘红的Point Cook为例,无论市场如何变化,房价始终稳定上扬。根据澳大利亚房产网10月最新数据,该地区的别墅中位价从60.6万澳币(约合303万人民币)升值到66.5万澳币(约合332.5万人民币)。

 

 

Point Cook房价趋势

 


(编者注:房屋中位价是指一系列销售结果中处于中间位置的房价,中位价是一半较低价格和另一半较高价格的临界点。)



反观被称为墨尔本最好区之一的Hawthorn,房价则出现了明显下滑。从年初的别墅中位价235万澳币下滑到现在的182万澳币,下滑了53万澳币(约合235万人民币)。

Hawthorn房价趋势一览 

 


在澳洲房价整体疲软的情况下,何以墨尔本最好之一地区的房价出现明显下滑的同时,还在发展中的区域Point Cook却能够不降反升?

 

被称为教父级投资专家的金凯平先生,数年前就曾在他所著的《中国人在澳洲做地主》一书中指出:投资时要注意选择价格洼地。对于很多财力雄厚的投资者来说,会希望尽可能地买在一个城市最热门的区域,认为虽然投资大,但是升值也快。很多时候,现实情况恰恰相反。

 

过于成熟的地区,由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺,也会对房地产的发展产生制约,开发潜力非常有限,风险抵抗能力就会相应减弱。相反,例如Point Cook等快速发展中的区域,之所以能够不降反升,也是因为其价格本就不高,没有降价空间。

 

墨尔本Point Cook区变化一览


【2009年】

从2009年的卫星照片中可以看到,Point Cook区尚有大片空地待开发。



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【2014年】

到了2014年,Point Cook区的民用住宅区和商业、娱乐设施等,已如雨后春笋般涌现。


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【2018年】

2018年的Point Cook区,民宅、学校、商场、医院星罗密布,交通线路四通八达。



Point Cook近年来的飞速发展,为澳中集团投资者带来了巨大回报。同样的价钱,在过于成熟地区只能购得1套房屋,在快速发展地区则可购得4套,若贷款购买,这个数字还可翻倍至8套甚至10套。快速发展中地区的多套房屋所产生的增值回报,是成熟地区1套房屋远不能比拟的。

 

因此投资者最需要考虑的是房产价格长期增值潜力,正在兴起的墨尔本西南区就是最好的代表。发展地区的基建速度、人口增长率等因素引导的价格增速,通常会为投资者带来极为可观的回报。随着墨尔本规划的超级新城大学城就业中心落户墨尔本西南区,必将吸引大量的人口迁移,其房价增长潜力不言而喻。

 

广阔天空,大有可为。


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