澳洲房产出租的那些技巧，你Get到了嘛！

2017-11-09
Aust-China

由于中澳两地市场环境、政策的不同，大家对于澳洲房产出租管理相关知识了解不多，很容易步入误区。

国内客户在考虑投资购买澳洲房产时，最担心的一点莫过于：

· 房子能不能租出去？

· 租金多少？

· 怎样才能找到专业靠谱的出租管理公司？

由于中澳两地市场环境、政策的不同，大家对于澳洲房产出租管理相关知识了解不多，很容易步入误区。为此，小编今天特意为大家做一个汇总介绍：在澳洲买房后出租并管理房产方面的相关知识，以及我们澳中集团的专业出租管理团队如何帮助您更好地管理您的房产。

1. 目前市场上出租房产有哪几种方式？

A.自理 – 熟人推荐或刊登出租信息

有亲朋在澳洲或者自己有精力打理的投资者，可以选择自己管理出租。

B.托管 – 专业物业公司全权受理

对于海外投资者来说，全权委托物业公司进行出租和管理是一种非常省心省力的选择。因为专业人士能够以最专业的方式进行出租管理，且相对来说更有保障。

例一

最近澳中集团旗下的物业管理公司接手了一位购买了非澳中集团项目的海外客户的房子，租客刚入住没多久，淋浴池就漏水了，还在保修期内，开发商应该负责修理。于是，我们帮业主联系开发商，督促他们尽快安排维修；同时，还与租客沟通，询问何时可以进入进行维修，修理后是否还有漏水现象；漏水问题解决了，但地毯浸水的地方还需要修复，此时，也由我们代为协调。这样业主就算人在海外鞭长莫及，也能对房子的情况及租赁状态放心。

如果业主自己来管理房子，遇到这样的问题可就比较头疼了。第一，他们常常不知道找谁来维修；第二，跟开发商或其他机构打交道是需要经验和技巧的。个别开发商接到保质期内的维修要求，常常能拖就拖，因为这部分工作不能给他们带来直接利润，一般不作为优先级处理，需要业主不停地联系和催促。

所以，专业的物业公司，好的物业经理能帮业主省下不少时间和精力。

除此之外，业主如果自己管理房子，一般都采用租房标准合同，而这份合同的细则并不是很周全。比如，室内能不能养宠物？电话线的安装费用由谁来付？诸如此类的一系列问题在标准的租房协议文件里并没有清楚的定义，没有说哪些具体费用应该由业主承担，哪些由租客承担。

所以，万一双方在经济上产生纠纷的话，就要看业主自己怎么跟租客协调了，需要具备一定的判断能力。而我们物业经理一般都会在合同里写明，什么情况下的什么费用应该由谁来承担。

通常澳中集团出具的条款会比较细致周到，偏向于保护业主的利益。万一发生争议的话，双方必须按照协议来执行。一来能让我们物业经理的工作变得更高效，更好地对客人进行追踪；另外，在租赁过程的各个流程中都能最大化地减少客人的流失，让他们记住你的房子，知道最后确定要申请并签订合同。

例二

租客报告房屋没有电，要求立即派一位电工去修理，通常整个屋子没有电视属于紧急维修。业主自己管理的时候，在接到通知后通常会自己跑去查看或者安排电工过去维修。

专业的物业管理经理会首先问明细节，例如：

第一，领居家有没有点？是这个区域的电路有问题还是只是这套物业？

如果是整个区域，那电工去了也做不了什么。

第二，有没有尝试将所有电器插座拔除后将电闸开启？很多时候是由于某个电器短路造成的跳闸，只需要断开那个电器就可以了。

如果电工去了，没有发现任何电路问题，电工的上门费就应该由租客支付。从这样一个很小的例子可以看出，专业的物业管理会帮业主减轻不少的麻烦，也会帮业主节省不少不必要的开支。

2. 如何选择靠谱的物业公司？

首先，对于海外投资者来说，出租房产有一系列的事情需要在澳洲当地处理，因此，一定要选择在当地具有代理资质的正规物业公司，以确保操作的合法及安全。

作为业主，您可以和物业公司聊一聊，看看他们是否了解您的物业所在区域的租赁市场，他们现在正在出租的物业是什么样的物业，这些物业分布在哪些区域。

第二，问一下这个物业公司管理的房产是多少套。有些公司管理300多套房子，也就是说，租客和房东加起来他要面对600多位客人。这样，即使物业经理特别上心，时间上和精力上也不一定能够安排得出来照看好每一套物业。

理想的数字应该是在200套左右，澳中集团旗下的物业公司管理的房产数量在80-200套之间。

第三，有一些物业公司主要的业务是买卖房产，物业管理只是附带的一部分，如果公司不重视物业管理这部分业务，就不会投入太多的人力物力在物业管理上，服务就不会有这么的效果。

3. 物业的出租时间一般需要多久？

一般来说，澳中集团管理的物业在六周之内都能确保出租，即使有偶尔的情况出现，澳中集团也会按市场租金价格来补贴业主。

4. 如何让您的物业更快出租？

澳中集团的项目都是精装修，因此无需在装修上花费精力，但是如果您想要尽快把房子出租，有几个点比较重要：

首先，租客对于房子的整洁度是很关心的。因此，一定要保持房子的清洁程度。开放看房时的清洁和维修状况很重要，会影响客人是否对它一见倾心。

您的房子本身条件可能挺好的，但没有做好清洁，乱糟糟的，或者有一股宠物的味道，就会让租客望而却步。其实，这时候提前把房子清理干净、开窗通风、喷些空气清新剂就会呈现完全不同的一面。

有个说法是：“当一个人在走进一个房子的前10秒之内，其实就决定了要不要租这套房子。”因为细节非常重要，如果不抓这些细节，就算不停地安排开放看房，租客看了也无法被吸引。这样既浪费人工，也浪费了您本来可以早日到手的租金。而注意了这些看似微小的细节，对房子出租的成功率往往会有很大帮助。

例三

曾经有套墨尔本SWC项目的房子，在别的中介那里挂牌四五个月还没有租出去，转到澳中集团后一个星期内就找到租客了。为什么会这样呢？这套待出租的别墅在墨尔本Point Cook，而中介在Box Hill区，两地相隔较远。所以，中介不是立马就能出门带租客看房的。而澳中集团即使是傍晚下班后和周末都会带租客看房。如此一来，操作方便了，时间选择多了，来看房子的人自然就多，也能更快的将物业租出去。虽然我们会付出更多的时间和精力，但这就是我们的工作准则：一切以方便客人为首要原则！